两次烂尾三次更名,陕西西咸新区一宗地块纷争十年木咲美琴

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“如果知道这个项目的前身,我是万万不会跳进这个坑的。”
陕西西咸新区君合天玺项目(以下简称“君合天玺”)业主林霄说。她在接受中国房地产报记者采访时介绍,自己于2019年购买了该处房产,按照合约规定开发商应在2021年11月30日进行交付。此后,开发商将交付日期延至2022年6月30日。如今,距再次约定的交付时间不到2个月,该项目仍有大量工程未完成,恐怕再次烂尾。
林霄口中的君合天玺位于陕西西咸新区沣东新城昆明路与富源二路交会处西南角,项目开发商为陕西冠泽房地产开发有限公司(以下简称“冠泽房地产”),法定代表人为毛某。
公开资料显示,该项目总占地45123.33平方米,总建筑面积183431.27平方米,住宅117930.65平方米,商业7007平方米,产品涉及住宅、公寓及幼儿园。根据规划,项目楼栋总数为10栋,总户数1176户。
“之所以说害怕‘再次烂尾’,是因为这块地和毛某创建的其他房地产公司此前曾两次上演‘烂尾’戏码。”林霄表示。
君合天玺的问题由来已久:早在2009年,毛某就在这一地块上以“肖里新居”案名进行房屋销售和开发,在肖里新居项目经历烂尾后,毛某旗下的相关公司又在2013年将项目改名为“润泽曦城”进行建设和销售,此后项目再次烂尾;2017年6月,毛某为法定代表人的冠泽房地产再次摘得该地块一宗土地,并于2019年以“君合天玺”的项目名开始对外销售。
另一名业主刘园则告诉记者,该地块目前还存在土地纠纷和项目监管资金不知去向等问题。
5月5日,中国房地产报记者就项目停工问题致电陕西西咸新区沣东新城住房和城乡建设局(以下简称“沣东新城住建局”)了解情况,接线工作人员表示,记者需先向西咸新区沣东新城宣传部报备,待其同意方能进行采访。随后,记者致电西咸新区沣东新城宣传部,并按工作人员要求留下联系方式等待回复。截至发稿,未收到回复。
4月27日,业主们来到君合天玺项目施工现场,发现工地上仍是一片狼藉景象。
进度缓慢惹争议

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“我们购买君合天玺时,并不知道它跟之前烂尾的开发商有这么大的关系。”一名业主向记者解释,冠泽房地产原来是由东原房地产开发集团有限公司(以下简称“东原房地产”)、当代君合投资有限公司(以下简称“当代君合”)、西安君舜置业有限公司(以下简称“西安君舜”)合资成立的,前期房屋的开发、宣传一直是以东原房地产和当代联合的名义进行的。
2019年5月,东原房地产撤资,之后冠泽房地产内部股权多次发生变动。如今,该公司的股权比例为西安君舜占股40%、当代君合占股40%、陕西垣鑫润泽投资集团有限公司(以下简称“垣鑫润泽”)占股20%。
据了解,垣鑫润泽、西安君舜均为冠泽房地产法人代表毛某此前出资成立,且垣鑫润泽为原润泽曦城项目开发公司,有项目烂尾历史。
在东原房地产撤资后,就有业主曾对项目施工进展提出疑虑,这一疑虑则在2020年加剧。
2020年8月,有业主通过“领导留言板”向当地职能部门留言称,2020年初别的楼盘都复工了,君合天玺楼盘进度缓慢,迟迟不开工。直到8月份业主开放日,全体业主发现楼盘建设的进度远远落后于承诺计划。
该业主还称,监管资金开发商一直在取用,且余额已经仅剩几千万元,根本不够楼盘的后续建设费用,甚至面临烂尾风险。
该业主介绍,项目的10栋楼分别是1#、2#、3#、4#、5#、6#、7#、8#、9#(公寓)住宅楼及幼儿园,1#、3#、5#、6#号楼合同交付日为2021年11月30日,其中,1#、3#号楼为精装交付;2#、9#合同交付日为2022年5月30日。
到2021年3月,有业主发现小区的施工几乎没有任何进展。在其投诉后,陕西沣东新城住建部门介入协调。该业主表示,相关部门协调后施工进度才有所加快。

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5月3日,项目车位地库的状态。到原先约定的交房日期,业主们等来了一份“延期交房通知书”。
冠泽房地产在通知书中表示,因突发公共卫生事件及全国性大型运动会举办等因素,导致君合天玺项目整体施工进度滞后,水、电、暖、天然气、外网等配套安装施工仍不具备进场条件。君合天玺项目1#、3#、5#、6#号楼既定交付时间受到严重影响,不能如期交房,我公司会按2020年底施工计划1#、3#、5#、6#号楼2022年4月30日达到房屋使用条件的节点目标全力推进工程,预计交房时间将不晚于2022年6月30日。
2022年4月29日,该项目公众号发布了当日工程进展。据该公众号内容,原应于4月30日达到房屋使用条件的1#号楼外保温完成(作业限制区外),外墙真石漆完成90%;百叶窗安装完成80%;精装总进度50%。3#号楼外保温完成(作业限制区外),外墙真石漆完成85%;百叶安装完成40%;精装总进度完成30%。5#号楼除线缆外,公区穿线及户内穿线全部完成;插座面板安装完成;公区装修完成40%。6#号楼除线缆外,公区穿线及户内穿线全部完成;公区装修完成50%。
5月3日,业主们来到项目施工现场,看见的仍是有大量工程未完成的场景。
业主担心项目再烂尾

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“君合天玺项目北侧红线范围与邻村肖里村村道重合,虽然政府回复称肖里村村道已纳入2022年拆迁计划,但一直未落地。”
对于项目当前的施工现状,业主们的态势并不乐观。
林霄告诉记者,“按照这个进度,6月30日完成交付是不可能的。何况,项目还存在其他诸多问题。”
其中一个问题,是关于项目建设用地红线范围的争议。
刘园介绍,君合天玺项目北侧红线范围与邻村肖里村村道重合,虽然政府回复称肖里村村道已纳入2022年拆迁计划,但一直未落地。因此,项目北侧土方开挖和车库施工遥遥无期,1#、5#楼单元门无法施工,业主面临“有家上不了楼”的窘境;北侧设计有消防环路,不施工验收也无从谈起。
同时,业主们在项目交付延期后,与开发商及相关职能部门的沟通中了解到,该项目还存在监管资金被挪用情况。

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2020年8月10日,业主们曾前往西咸新区沣西管委会信访局请求有关职能部门予以协调、监督解决项目停工问题,西咸新区沣西管委会信访局及沣东新城住建局领导当天组织开发商代表、业主代表进行了会谈,现场建立了开发商、业主代表、政府部门三方项目推进微信群,并承诺于2020年8月11日向业主们公布资金监管账户余额。
“此前该项目应有累计超7亿元购房款。2020年8月11日,沣东新城住建局工作人员在项目推进微信群公布监管账户资金:剩余3.47亿元。”一名业主向记者提供的微信聊天截图显示,1#、3#、5#、6#号楼监管账户为中国银行,2#、9#号楼的监管账户为华夏银行。截至2020年8月11日,华夏银行监管账户余额为7482万元,中国银行监管账户余额为2.7275亿元。
不过,这一数据在几天后被冠泽房地产法定代表人毛某推翻。
据一名业主代表介绍,2020年11月20日,毛某、业主及上述沣东新区住建局工作人员于售楼部再次见面会谈,毛某亲口告知业主们资金监管账户只有7000万元。

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记者注意到,就君合天玺项目资金问题,陕西西咸新区新城住建局曾于当年11月30日发布过一份关于冠泽房地产的扣分情况公示。公示显示,君合天玺项目因资金问题导致施工进度缓慢,部分楼栋甚至长期停工,引发200多名业主集体上访,已造成极其恶劣的社会影响。按照《西咸新区房地产开发企业信用信息管理实施细则》要求,对该公司因企业处理不力造成恶劣影响,直接评定为四级(信用等级差),纳入重点房地产开发企业监管名单。
对于上述情况,中国房地产报记者拨打了冠泽房地产预留电话,无人接听。记者致电沣东新城住建局,接线工作人员表示,记者需先向西咸新区沣东新城宣传部报备,待其同意方能进行采访。随后,记者致电西咸新区沣东新城宣传部,并按工作人员要求留下联系方式等待回复。
“两次开发烂尾楼”的开发商再摘地

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在刘园看来,开发商获得这块地的开发资格就是导致业主如今困境的开端。
业主们质疑,“这家开发商已经在这块土地上烂尾过两次了,怎么还能拿地?”
记者查询该开发商过往发展了解到,从2009年起,毛某就在这块土地上以“肖里新居”为项目名,进行房屋的销售宣传。随后几年,肖里新居便进入施工缓慢、随后停滞的状态,成为烂尾楼。
到2013年,由垣鑫润泽持股95%的西安润泽置业有限公司(以下简称“西安润泽”)将项目改名为“润泽曦城”进行建设和销售。同时,该项目还存在未批先建情况,在建设进行到一半时,再次进入施工缓慢、停滞的循环。
当年的润泽曦城业主曾组织过多次维权,未得到结果。在肖里新居、润泽曦城相继烂尾之后,毛某于2017年成立了冠泽房地产,并在同年6月以冠泽房地产的名义取得了如今君合天玺所在地块。
此后,冠泽房地产又找来当代君合、东原房地产,以东原房地产和当代联合开发之名销售君合天玺房屋。
值得注意的是,在如今君合天玺的9栋楼中,7#和8#号楼就是最早的肖里新居,5#和6#号楼则是此前的润泽曦城。
2018年,由垣鑫润泽持股100%的西安君舜成立,并在东原房地产退出后,以持股40%的占比出现在冠泽房地产股东之列,垣鑫润泽和当代君合分别占股20%和40%。
“我在买房时是很谨慎的,看到君合天玺是有《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房预售许可证》‘五证’才签的合同,这样一个有‘前科’的开发商,又是如何取得‘五证’的?”刘园表示。
对于业主们的疑问,记者采访了北京市汉华律师事务所律师齐正。齐正告诉记者,有烂尾历史的开发商是不影响再拍地和开发房地产项目的,因为法律对此没有明确限制。
同时,齐正也表示,当地颁发五证及允许开发商竞得土地的部门应该不会因此存在违规或者渎职。但是开发商的商品房预售款应当是能覆盖建设施工成本的,如果开发商将预售款正常转入资金监管账户,政府相关部门对监管账户内的资金进行了合法有效监管,商品房一般上不会烂尾。所以,如果政府相关部门没有对监管账户资金尽到监管职责,可能存在渎职或违规。
(应受访者要求,文中林霄、刘园等均为化名)
原标题:《两次烂尾三次更名:陕西一宗地块纷争十年购房者望房哀叹丨深度》

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